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Sono ormai molti i risparmiatori delusi dai fondi immobiliari. Fondi immobiliari sottoscritti ed acquistati solo pochi anni fa e che ora valgono a mercato almeno il 50% in meno! Molti di loro stanno vendendo le quote di questi fondi prima della loro scadenza ed incassando pertanto forti perdite sul capitale inzialmente investito.
Abbiamo già discusso più volte i miti e le leggende nate in questi ultimi 10 anni di espansione. Questi fondi erano da tutti considerati come protettivi e sicuri prima dello scoppio della bolla immobiliare mondiale. Ora queste rassicurazioni date inizialmente ai sottoscrittori dei fondi servono a poco, chi vuole disinvestire deve vendere incassando perdite del 50%.
Dai dati che presenteremo di seguito possiamo trarre alcuni spunti di riflessione in modo indiretto sul mercato immobiliare italiano:
- La crisi immobiliare è reale ed è misurabile attraverso diversi indicatori
- Le stime immobiliari degli operatori indipendenti sono realmente scese in questi ultimi 2 anni
- C’è ancora una forte differenza tra il valore stimato di un immobile ed il prezzo a cui un ipotetico compratore è disposto a comprarlo (riflessione indiretta)
Prima di presentare i grafici di questi fondi immobiliari vediamo alcune definizioni utili alla comprensione di quei grafici. Il NAV (Net Asset Value) misura il patrimonio netto del fondo di investimento diviso il numero di quote emesse. In altre parole, nel caso di fondi immobiliari, il NAV è calcolato su stime del valore degli immobili eseguite da esperti indipendenti. Questo valore viene pubblicato e stimato per le relazioni semestrali e di rendiconto annuale.
Tuttavia, questo valore è puramente indicativo infatti una volta acquistate queste quote o si attende la chiusura del fondo immobiliare oppure si rivende a mercato tali quote ma in questo caso il prezzo è costituito dall’incontro tra domanda e offerta. La quotazione a mercato di una quota del fondo può pertanto discostarsi anche molto da quella del NAV che risulta essere una stima.
Negli ultimi 2 anni il comparto dei fondi immobiliari quotati ha subito una forte riduzione delle quotazioni di mercato. Questo significa che chi acquista è disposto a pagare per una singola quota un prezzo decisamente inferiore rispetto al NAV (valutazione eseguita dagli esperti indipendenti…). La conseguenza di questa situazione è che esistono ancora oggi nel mercato immobiliare italiano a valutazioni immobiliari che non rappresentano il valore attuale di mercato dell’immobile. Immobili che in realtà hanno subito una forte svalutazione. Tutto questo è ben visibile in un mercato chiaro e limpido come quello dei fondi immobiliari quotati dove le transazioni sono registrate in tempo reale.
Vediamo ora alcuni grafici che rappresentano il prezzo a mercato dei fondi immobiliari venduti da posteitaliane.
Fondo immobiliare Obelisco (QF Obelisco – QFOBE)
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Scheda sintetica del fondo:
- data di costituzione del fondo: 29/12/2005
- data di scadenza del fondo: 31/12/2015
- costo quota iniziale: 2500 euro
- numero di quote emesse: 68800
- NAV (29/12/2005): 2500 euro
- NAV (31/12/2009): 2267 euro (-10% rispetto al NAV del 2005)
- valore di mercato attuale: 1175 (-53% rispetto alla quota iniziale pagata nel 2005)
- differenza tra NAV attuale e quotazione di borsa attuale: -48%
- Valutazione e stima canone annuo totale per locazioni (2006) 21 milioni di euro.
- Canone annuo totale per le locazioni (2009) 689 mila euro
Chi ha sottoscritto questo fondo ha pagato 1 quota 2500 euro, al momento attuale però quella stessa quota vale 1175 euro. L’asset allocation del fondo comprende immobili, del valore iniziale di parecchi milioni di euro, locati ad uso uffici e negozi. Parliamo di immobili per un valore in acquisto (in data 2005) pari a 215 milioni di euro situati a Roma, Milano e Bari.
Asset Allocation del fondo Obelisco:
MILANO
- VIA GIULIO RICHARD, 1
SEGRATE (MILANO)
- VIA CASSANESE – PALAZZO MANTEGNA
ROMA
- VIA CAMPOFARNIA – PALAZZINA Z6
- VIA CANTON, 10-12-20
- VIA CAPOGROSSI, 34
- VIA CINA, 413
- VIA FIUME BIANCO, 56
- VIA MAZZOLA, 66
- VIA TOVAGLIERI, 19
FIUMICINO (ROMA)
- VIA CORONA BOREALE, 86
- VIA CORONA BOREALE, 88
BARI
- VIA AMENDOLA, 160
Fondo immobiliare Europa Immobiliare Nº 1 (QFEI1)
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Scheda sintetica del fondo:
- data di costituzione del fondo: 1/12/2004
- data di scadenza del fondo: 31/12/2014
- costo quota iniziale: 2500 euro
- numero di quote emesse: 113398
- NAV (29/12/2004): 2500 euro
- NAV (31/12/2009): 2031 euro (-19% rispetto al NAV del 2004)
- valore di mercato attuale: 1175 (-63% rispetto alla quota iniziale pagata nel 2004)
- differenza tra NAV attuale e quotazione di borsa attuale: -54%
- Valutazione e stima canone annuo totale per locazioni (2006) 21 milioni di euro.
- Canone annuo totale per le locazioni (2009) 689 mila euro
- Svalutazione totale tenendo conto dei proventi: -47%
Fondo immobiliare Invest Real Security (QFIRS)
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Il Fondo investe in immobili con destinazione d’uso terziario, commerciale, direzionale nonché
turistico.
Scheda sintetica del fondo:
- data di costituzione del fondo: 29/9/2003
- data di scadenza del fondo: 31/12/2013
- costo quota iniziale: 2500 euro
- numero di quote emesse: 56400
- NAV (30/12/2003): 2500 euro
- NAV (30/12/2007): 2873 euro (Massimo NAV nel 2007 +14% rispetto 2003)
- NAV (30/6/2009): 2566 euro
- NAV (31/12/2009): 2459 euro (ad oggi la stima è tornata ai valori del 2003!!)
- valore di mercato attuale: 1290 euro (-48% rispetto alla quota iniziale pagata nel 2003)
- differenza tra NAV attuale e quotazione di borsa attuale: -47%
- Svalutazione totale tenendo conto dei proventi: -33%
Asset Allocation del fondo Invest Real Security:
- Andria – CONTRADA BARBA D’ANGELO SNC – uso commerciale
- Bologna – VIA DELLA LIBERAZIONE 15 – uso commerciale
- Cinisello Balsamo – VIALE FULVIO TESTI 124 – uffici
- Milano – VIA BROLETTO 16 – uffici
- Roma – VIA TEMPIO DEL CIELO 1/3/5 – uffici
- Rutigliano – VIA ADELFIA SNC (3) – Logistica
- Torino – VIA C. MAROCHETTI 11 – uffici